Konut fiyatları, kiralar derken artık aidatlar da milyonlarca kişinin sorunu haline geldi. Özellikle büyükşehirlerdeki sitelerde istenen rakamlar aile bütçelerini ciddi manada zorluyor. Hem ev sahipleri hem de kiracılar yapılan zamları fahiş bulurken, yönetim şirketleri asgari ücret sonrası artan personel giderleri ve enflasyonu gerekçe gösteriyor. Ancak araştırmalar gösteriyor ki, kimi zaman giderlerle açıklanamayacak zamlar da uygulanıyor.
NE KADAR ZAM YAPILDI?
EVA Gayrimenkul Değerleme tarafından yapılan araştırmayla zam oranları ve ilçe ilçe ortalama aidat bedelleri belirlendi. 2024 zamlarının öncesinde geçmiş yıllarda yapılan artışları hatırlatan EVA Gayrimenkul Değerleme’den Değerleme Koordinatörü Serkan Bal, “2022 yılının başlarında İstanbul genelindeki aidat artışları yaklaşık yüzde 40 civarındayken, 2023 yılında bu oran ortalama yüzde 77’ye yükselmişti. Hatta bu artış oranı, yaklaşık on ilçede yüzde 100-155 arasında değişiklik göstermişti. Bu hızlı ve dengesiz artışların en büyük nedeni de, maliyet ve enflasyon artışlarına hazırlıksız yakalanmaktı” dedi. Bu yıl başında aidatlara yüzde 25 ile yüzde 71 arasında zam yapıldığını belirten Bal, kimi sitelerde yüzde 150’ye varan zamlar da tespit ettiklerini dile getirdi.
“2022 yılı Ocak ayını başlangıç noktası olarak kabul ettiğimizde, bu zamana kadar gerçekleşen artış oranlarının ortalama yüzde 168 olduğunu görüyoruz” diyen Bal, “Ortalamanın yanında kimi ilçelerde yüzde 200-300 oranında artışlar da yapıldı” şeklinde konuştu.
ORTALAMA TUTAR 1600 TL’YE ÇIKTI
Yapılan araştırmalara göre İstanbul’da 100 metrekare alana sahip daire başına ortalama aidat tutarı 1.600 liraya ulaştı. Peki en yüksek ve en düşük aidat bedelleri hangi ilçelerde görüldü? Bu soruya yanıt veren Serkan Bal şunları söyledi: “100 metrekarelik daire başına ödenen ortalama aylık aidat tutarında en yüksek rakam 4 bin 100 lira ile Beşiktaş’ta görülürken, onu 3 bin 300 lira ile Şişli, 2 bin 800 lira ile Kadıköy, 2 bin 700 lira ile Sarıyer ve Üsküdar, 2 bin 600 lira ile Ataşehir takip ediyor. Aidatların en düşük olduğu ilçeler ise 800 lira ile Silivri ve Çatalca.”
LÜKS SİTELERDE 50 BİN TL’YE ULAŞTI
Lüks sitelerde ödenen rakamların ortalamanın çok üzerinde olduğunu dile getiren Bal şu çarpıcı örnekleri paylaştı: “Beşiktaş’ta bilinirliği yüksek markalı projelerde ortalama 100 metrekare dairelerin aidatlarının 32 bin lira olduğu, kullanım alanlarının 200 metrekareye ulaşması durumunda ortalama aidat rakamlarının 50 bin liraya çıktığını görüyoruz. Şişli’de lüks projelerde 100 metrekare dairelerin aidatlarının 35 bin lira seviyesinde olduğu söylenebilir. Sarıyer, Üsküdar, Beykoz gibi lüks villa sitelerinde ortalama aidat rakamları 12 bin ile 20 bin lira aralığında değişiyor. Kadıköy Bağdat Caddesi’ne yakın rezidans projelerinde aidat bedelleri ortalama 8-12 bin lira aralığında.”
YENİ DÜZENLEME BEKLENİYOR
Son aylarda yoğun şikâyet konusu olan konut aidatları hem kamuyu hem de sektör derneklerini harekete geçirdi. Sorunların çözümü için düzenlenen çalıştaylarda bir araya gelen kamu-özel sektör temsilcileri bir yol haritası da belirledi. Yapılacak düzenleme ile site yöneticilerine, yönetim şirketlerine sertifika şartı ve adli sicil kontrolü getirilmesi, gelir-giderlerin kamu tarafından düzenli olarak denetlenmesi planlanıyor.
ANKARA VE İZMİR’DE RAKAMLAR NASIL?
Araştırma sonuçlarına göre İzmir genelinde bu yıl aidat artış oranları İstanbul ortalamasına kıyasla daha yüksek ve yaklaşık yüzde 65 seviyesinde. İzmir’de, Karşıyaka’da ortalama aylık aidat tutarı 100 metrekarelik daire başına 1.900 lira iken, Bayraklı ve Bornova ilçelerinde 1.600 lira civarında. Çeşme ilçesinde yazlık lüks site özelliğinde projelerdeki aidatlar 4 bin 500 ile 9 bin 500 lira bandında. Tekil konut binası olup apartman görevlisi bulunmayan, eski apartman binalarında ise aidat ortalamasının 275 lira seviyeside olduğu görülüyor.
Ankara’da aidat artışları İstanbul ile benzer ve ortalama yüzde 50 seviyesinde. Çankaya ilçesinde, 100 metrekarelik daire başına ödenen ortalama aylık aidat tutarı 1.750 lira, Gölbaşı’nda 1.100 lira, Yenimahalle’de 750 lira, Etimesgut’ta ise 700 lira. Ankara genelinde, tekil konut binalarında ve eski apartmanlarda aidat ortalaması 200 lira bandında seyrediyor. Ancak markalı konut projelerinde aidatların 5 bin lira ile 10 bin lira arasında değişkenlik gösterdiği, lüks sitelerde bunun da üzerine çıktığı ifade ediliyor.
BUNLARA DİKKAT! İŞTE BİLİNMESİ GEREKENLER
Gayrimenkul hukuku uzmanları ev sahipleri ve kiracıların aidatlar konusunda bilmesi gereken kritik bilgileri şöyle özetliyor:
1. Yönetim şirketleri, yönetim kurulları tek başına aidat zammı belirleyemiyor. Önce genel kurul toplantısı yapılması gerekiyor. Bu nedenle genel kurula katılmanız çok önemli. Böylece tüm giderleri görebilir, sorularınızı iletebilirsiniz. Ancak bu toplantılara sadece ev sahipleri katılabiliyor, kiracılar ev sahibinin vekâleti olursa sürece dahil oluyor.
2. Alınan kararlara itiraz hakkınız var. Kurul toplantısına katılan ancak karşı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve genel kurul davetiyesi eline ulaşmayanlar altı ay içinde sulh hukuk mahkemesine iptal davası açabilir. Eğer ortada bir usulsüzlük olduğunu düşünüyorsanız dava açmanız öneriliyor. Usulsüzlük yapıldığını düşünmüyor, ancak artış oranına itiraz etmek istiyorsanız, bu defa olağanüstü genel kurul talebinde bulunabilirsiniz. 1/3 malik bir araya gelip, sitedeki tasarruf tedbirlerini masaya yatırabilirsiniz.
3. Sanılanın aksine site ya da apartmanda her giderden kiracı sorumlu değil. Giderler işletme bütçesi ve yatırım bütçesi olarak ikiye ayrılıyor. Sitede çalışanların maaşı, ortak alan faturaları gibi kullanımdan kaynaklı işletme kalemlerinden kiracılar sorumlu. Ancak demirbaş kalacak kalemler ev sahibinden istenmeli. Mesela asansör değişecekse, binaya yalıtım yapılacaksa bunu mülk sahibi karşılamalı.
4. Sitede oturan biri, ‘ben havuza girmiyorum’ ya da ‘giriş katta oturduğum için asansör kullanmıyorum’ diyerek aidatı red edemez, indirim bekleyemez.
5. Aidatını ödemeyen malik için dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Üstelik aylık yüzde 5 gecikme tazminatı da alınır.
